三藩市

　　醞釀已久的“以房養老”政策，昨日中國保監會公佈，廣州與北京、上海、武漢四城被定為“以房養老”政策試點，試點時間從7月1日起至2016年6月30日止。反向抵押養老保險屬於商業保險範疇，投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。新出台的指導意見主要聚焦在對試點保險公司的規限與監管，而對購買者的指引仍較為缺乏。
　　門檻
　　60周歲以上，擁有完全獨立產權
　　昨日公佈的《中國保監會關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(以下簡稱“指導意見”)中，對何謂“反向抵押養老保險”作出解釋：擁有房屋完全產權的60周歲以上的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押人同意的處置權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老年人身故後，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。
　　指導意見強調，“以房養老”在不影響老年人既有養老福利的前提下，增加了一種新的養老方式，“老年人可根據個人生活狀況和養老需求自願投保”。
　　指導意見的絕大部分內容，都聚焦在對試點保險公司的規限、監管方面。當中要求，試點的保險公司必須已開業滿5年，註冊資本不少於20億元，並且滿足保險公司償付能力管理規定，申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低於120%。
　　值得註意的是，指導意見對購買者的指引仍較為缺乏。包括符合條件的老人購買條件、如何參與“以房養老”、房產的限制、有什麼保險產品可以選擇、購買時應該註意什麼等一系列問題，都暫未在指導意見里找到答案。
　　難題
　　70年產權 如何突破
　　早在去年，國務院已印發《關於加快發展養老服務業的若干意見》。此前，成都已出現“以房養老”的第一人稱後悔的情況，雖然簽訂服務合同的一方不是金融機構，但合同內容符合“以房養老”的含義。
　　“受到中國人的觀念影響，‘以房養老’可以作為一種補充，但很難成為主流。”廣州市社會科學院高級研究員彭澎認為，適合以房養老的人群畢竟有限。
　　暨南大學管理學院教授胡剛分析，“以房養老”不適合擁有多套房產的老人，以及沒有房產或房產使用年限已較長的低收入老人。“只有中間人群可能適合以房養老，但具體還要看權屬年限，保險的收益跟這個因素密切掛鉤。”
　　根據規定，中國的一般住宅建築權屬年限為70年。而胡剛提到，很多老年人都能活到八九十歲，城市建設也經常導致建築使用權限僅三四十年就要被拆除。“若老人比房子‘活’得久，‘以房養老’要怎麼推？目前的法律都還沒辦法協調這一問題。”
　　除了廣州，北京、上海、武漢都定為首批“以房養老”的試點城市。胡剛認為，由於反向抵押養老保險跨越的年限很長，除了與老人房產的使用年限緊密掛鉤，還與金融市場的穩定性密切相關，因此保險公司需要承擔較大的風險。“目前一線城市的樓價較高，保險公司的盈利空間相對較大，保險產品的抗風險能力也較高。而且一線城市的居民，對抵押的接受度會高很多。”
　　走訪
　　房子不留子女 老人擔心生嫌隙
　　截至2013年底，廣州市共有60歲以上老人133萬，占戶籍人口總數的15.98%，老齡化形勢非常嚴峻。目前廣州的養老主要有居家養老、社區養老和養老機構養老等幾種方式。廣州市民政局有關負責人此前就曾表示，“以房養老”政策在廣州的試點，只會作為一種補充的養老方式，給老人多一種選擇。
　　廣州最大的民辦養老機構———廣州友好老年公寓副院長張慧清告訴記者，目前在該養老機構養老的老人中，沒有子女的老人約有200名左右，占院內老人數量10%左右，這些老人大多都是有退休金或者有房子出租，還有一部分是賣掉自己的房子住進養老院。目前住進老年公寓的老人中，7成左右都是自己掏錢入住的，只有3成左右是子女出的錢。
　　張慧清表示，之前老人們也討論過“以房養老”的話題，“但感覺在廣東的老人人群中，對以房養老的政策普遍接受度不是很高”。在大多數老人的觀念中，還是覺得房子應該留給子女，“有些人即使想過這個以房養老的方式，也會擔心得不到子女理解，子女會因為房子不留給自己而與老人心生嫌隙”，所以很多人即使有多套房產，也只會選擇出租方式，遺產還是會留給子女。
　　歷程
　　以房養老“塔尖”上的養老
　　作為一個新興事物，“以房養老”在中國已開始探索。
　　2006年以來，上海、南京等地開展了以政府為主導的“以房養老”，但由於相關政策配套缺失等原因，進展緩慢。
　　2011年，一些商業銀行推出“銀行版”的“以房養老”，即老年人以房產作為抵押向銀行申請貸款用於養老，借款人按月償還利息或部分本金，貸款到期後再一次性償還剩餘本金。這一業務推出後客戶寥寥無幾。
　　保監會此次開展試點的是“商業保險版”的“以房養老”，實際上是利用保險公司管理和資金上的優勢，以房屋為抵押為投保人提供與生命等長的養老金。
　　國外，“以房養老”在歐美以及亞洲的新加坡、韓國、日本等較為成熟，但占比很低，是一種補充性的養老選擇。
　　一些專家認為，如果將養老金體系比成一個金字塔，那麼塔底是政府主導的基礎養老金，塔中是以企業年金為代表的補充養老金，塔尖是個人商業保險，而老年人住房反向抵押養老保險則是個人養老商業保險中的一個小眾產品。採寫：南都記者羅苑尹 李拉 熊薇 新華社　　（原標題：以房養老你點睇）